Kupić czy wynająć mieszkanie – co bardziej się opłaca?

(Mało) opłacalny wynajem?

Na polskim rynku nieruchomości przybywa mieszkań oferowanych na wynajem. Głównym powodem takiego stanu rzeczy jest niskie oprocentowanie standardowych produktów inwestycyjnych. W ostatnim czasie wielu inwestorów kupuje nieruchomości (głównie mieszkania), by na nich zarabiać. Czy jednak najemcom rzeczywiście może się opłacać użytkowanie cudzego mieszkania?

Jeżeli spojrzeć, jak kształtowała się średnia kwota czynszu w ostatnich latach, można zauważyć tendencję wzrostową – najemcy z roku na rok płacą więcej. Na ostateczną wysokość czynszu składa się wiele czynników, m.in. lokalizacja i powierzchnia lokalu. Przykładowo za wynajem 2-pokojowego mieszkania w Białymstoku trzeba zapłacić średnio 1 190 zł miesięcznie, w Szczecinie 1 520 zł, w Gdańsku 2 190 zł, a w Warszawie 2 370 zł[1].

Rosnące ceny wynajmu to jeden z głównych powodów, dla których zarówno wynajmujący, jak i najemcy (więcej o rozróżnianiu tych terminów przeczytasz tutaj: https://gethome.pl/blog/najemca-wynajmujacy-kto-jest-kim/) skrupulatnie liczą koszty. Wynajmując mieszkanie, trzeba jednak wziąć pod uwagę również inne, pozakosztowe kwestie.

Elastyczność i bezcenne doświadczenie

Mimo rosnących czynszów, wynajmu nie warto od razu skreślać. Osoby młode często nie chcą wiązać się z pracodawcą na długi czas. Zmiana pracy może z kolei wiązać się ze zmianą miejsca zamieszkania, a wówczas łatwiej wypowiedzieć umowę niż szukać najemcy na własny lokal. Wysokość czynszu można też negocjować – po pewnym czasie każdy najemca nabiera w tej kwestii doświadczenia.

Wynajem mieszkania jest również korzystniejszy dla osób, które nie mają stałego zatrudnienia. W razie przejściowych kłopotów finansowych można skorzystać z gościnności rodziców czy przyjaciół, można też spróbować porozumieć się z właścicielem lokalu. To łatwiejsze niż prowadzenie negocjacji z bankiem – każdy z jego pracowników musi trzymać się sztywnie ustalonych zasad.

Znaczenie może mieć także doświadczenie. Osoby, które wynajmowały już co najmniej kilka mieszkań dostępnych na rynku wiedzą, czego oczekują. Tę wiedzę można następnie wykorzystać przy poszukiwaniu idealnego lokum.

Własne mieszkanie na kredyt – ale czy na pewno?

Wiele osób podchodzi do kwestii kupna mieszkania w sposób emocjonalny – uważają, że to lepsze rozwiązanie, bo w pewnym momencie staną się właścicielem wybranego lokalu. W praktyce jednak ten moment następuje dopiero po 10, 15, 20 czy nawet 25 latach spłacania kredytu.

Niektóre osoby kupujące mieszkanie na kredyt argumentują swoją decyzję tym, że nieruchomości wciąż drożeją. To prawda – po chwilowej stagnacji od kilku lat rynek nieruchomości znów przeżywa ożywienie. Deweloperzy budują dużo – nowe inwestycje powstają zarówno w dużych, jak i mniejszych miastach. To z kolei ma odzwierciedlenie w liczbie sprzedawanych mieszkań – w 2018 r. podpisano 525,1 tys. aktów notarialnych, czyli o 7,6 proc. więcej niż rok wcześniej[2].

Mimo że mieszkanie po spłacie kredytu rzeczywiście stanie się własnością nabywcy, to przez wiele lat będzie on musiał opłacać raty. Ile będzie go kosztować kredyt? Aktualnie wszystkie banki działające na polskim rynku wymagają wkładu własnego w wysokości co najmniej 10 proc. wartości ruchomości. Zakładając, że klient zaciągnie kredyt na kwotę 250 000 zł na okres 20 lat przy oprocentowaniu 2,82 proc., miesięczna rata wyniesie go 1468 zł, a łącznie spłacić będzie musiał 352 tys. zł.

Komu opłaca się kupić mieszkanie?

Na kupno mieszkania decydują się głównie osoby o ustabilizowanej sytuacji życiowej. Podstawą, by mówić o kredycie hipotecznym, jest solidne zaplecze finansowe. Istotne jest nie tylko stałe zatrudnienie, ale również oszczędności. Dlaczego? Wystarczy wspomnieć sytuację kredytobiorców, którzy zdecydowali się na kredyt w walucie obcej, głównie we frankach szwajcarskich. Dziś wielu z nich ma poważne problemy ze spłatą zaciągniętych zobowiązań, a sprawy niektórych kredytów mają swój finał w sądach.

Przed kupnem mieszkania warto też zgromadzić jak najwięcej środków na wkład własny. Jeżeli klient z powyższego przykładu posiadałby wkład własny na poziomie 50 proc. wartości lokalu, to rata jego kredytu wynosiłaby ok. 1373 zł i płaciłby on ją przez kolejne 10 lat (kredyt na kwotę 137,5 tys. zł, łącznie do spłaty ok. 165 tys. zł). To główny powód, dla którego eksperci zalecają osobom mającym taką możliwość wstrzymanie się z kupnem mieszkania do momentu zgromadzenia wkładu własnego na wysokim poziomie. 

Kupić czy wynajmować – pytanie bez odpowiedzi

Każda osoba rozważająca kupno mieszkania musi samodzielnie zdecydować, co będzie jej się na danym etapie życia bardziej opłacało– kupno mieszkania czy jego wynajem. Przy porównywaniu tych opcji warto wziąć pod uwagę wszystkie za i przeciw. Mowa nie tylko o kosztach, ale także o argumentach pozakosztowych, które mogą przeważyć za wyborem jednej z tych opcji.

[1] Emmerson-evaluation.pl, Analiza cen transakcyjnych i prognoz dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce – rynek pierwotny i wtórny (odczyt z dnia 29.11.2019).

[2] Stat.gov.pl, Obrót nieruchomościami w 2018 roku (odczyt z dnia 29.11.2019).